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Erstellt am Freitag, 22. November 2013 11:15

Als die in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds ihre ersten Erfolgsmeldungen veröffentlichten, zeigten wir uns - offensichtlich sehr zu Recht - skeptisch. So gut die Nachrichten klangen, dass erste Projekte oberhalb des Buchwertes veräußert werden konnten, so sehr waren wir überzeugt, dass dies ganz bestimmt nicht die Regel sein wird.

In unserem (internen) Blog vom 07.08.2012 schrieben wir wörtlich: "Für unsere Begriffe besteht die Gefahr, dass die vier verbliebenen großen Anbieter von offenen Immobilienfonds von den positiven Meldungen über veräußerte Objekte insbesondere der in Auflösung befindlichen Fonds zunächst noch profitieren. Der Bodensatz der Zitronen artikuliert sich erst sukzessive durch Anpassungen der Gutachter-Werte, auf die der Druck noch nicht so groß ist, solange Objekte über statt unter ihrem Buchwert veräußert werden können. Es besteht also die Gefahr, dass der mitgeteilte Preis der offenen Immobilienfonds nicht mit ihrem Wert übereinstimmt. Anleger, die zum "Preis" investieren, um dann ggfs. zum "Wert" abgewickelt zu werden, dürften dies kaum lustig finden. Berater, die nicht auf die gravierenden Risiken hingewiesen haben, ebenfalls nicht. Denn falls ein weiterer offener Immobilienfonds in die Abwicklung muss, wird jeder Anwalt mühelos den Beweis führen können, dass das Risiko, auf welches hinzuweisen war, sehr groß war."

Zwar hat aufgrund der anhaltenden Mittelzuflüsse bei den noch verbliebenen und nach wie vor handelbaren offenen Immobilienfonds kein weiterer der "Big Four" die Pforten schließen müssen. Angesichts aktueller Zahlen sollten jedoch Berater wie Anleger aufhorchen und sich die Frage stellen, ob sie überzeugt sind, dass die offenen Immobilienfonds der Sparkassen, Volksbanken, der Deutschen Bank und der Commerzbank tatsächlich alles richtig gemacht haben, was all die anderen wohl eher falsch gemacht haben.

Eine aktuelle Scope-Analyse der Immobilienverkäufe der 11 in Auflösung befindlichen Fonds förderte nämlich jetzt zutage, dass sich aus den tatsächlichen Verkaufspreisen von insgesamt 126 Objekten ein durchschnittlicher Abschlag auf die Verkehrswerte von 12,5% errechnet. Es kommt offensichtlich genau, wie von uns erwartet: Während der durchschnittliche Abschlag auf den Verkehrswert bei den in den ersten 12 Monaten seit Auflösungsbeschluss verkauften Objekten nur bei 6,9% lag, so waren es im zweiten Jahr im Schnitt bereits 18,5% und im dritten Jahr sogar 22,2%. Das sieht gar nicht gut aus, denn immerhin müssen laut Scope noch weitere 381 Objekte (!) veräußert werden. Es ist wohl kaum davon auszugehen, dass man sich hier die Rosinen zurückbehalten hat. Abgesehen davon zeigen die Zahlen, dass die Fonds mehrheitlich weit hinter ihrem Zeitplan zurück sind. Gehen die noch nicht veräußerten Objekte nach Ablauf der für die Auflösung vorgegebenen Frist auf die Depotbank über, dann fällt - wir wiesen bereits darauf hin - zudem Grunderwerbsteuer an.

Angesichts solcher für unsere Begriffe dramatischer Zahlen wird vielleicht verständlich, warum wir keineswegs daran denken, auch nur einen einzigen bestehenden oder neu aufzulegenden offenen Immobilienfonds in unsere Empfehlungsliste aufzunehmen. Daran ändert auch der Gewinn des Scope-Awards für den "LEADING CITIES INVEST" der KanAm-Gruppe nichts.